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固定資産税Q&Aについて

Q1

地価の下落によって土地の評価額が下がっているのに、税額が上がるのはどうしてですか?

A1

固定資産税は課税標準額に税率を乗じて求めますが、土地の課税標準額は本来その土地の価格(評価額)ですので、3年に一度の評価替えで税額も変更になるわけです。

しかし、実際は課税標準額が評価額に比べてかなり低いため、少々評価額が下がってもまだまだ課税標準額のほうが低く、本来の価格に近づけるために毎年少しずつ上がります。

これは過去の地価上昇期の評価替えにおいて、評価基準の見直しが実施され、評価額が大幅に上昇しましたが、上昇した分をそのまま税額に反映したのでは、税の負担が急激に増えることになりますので、負担調整という特例措置が講じられ、負担水準に応じて、段階的に税が上がるようにしたためです。

具体的には、評価額に対する課税標準額の達成率(負担水準といいます。)に応じて、上昇率(負担調整率といいます。)が決められており、その上昇率を、前年度の課税標準額に乗じて今年度の課税標準額を求めることとなっています。その結果、評価額と課税標準とで差があるところは、毎年少しずつ土地の税額が上昇することとなるわけです。

なお、現在は評価額の一定割合に達した課税標準額は、それ以上上げずに据え置く措置が講じられています。

Q2

家を取り壊したら土地の税金が上がりましたが、どうしてですか?

A2

専用住宅や共同住宅のように専らまたは一部を居住のように供する家屋が建っている土地については、住宅用地の特例(課税標準額を200平方メートルまでは6分の1に、200平方メートルを超え住宅床面積の10倍までは3分の1に軽減する。)があります。この特例を受けている土地の上に建っている住宅を取り壊した場合、その特例がなくなるために土地の税金が上がることになります。

店舗や事務所の用に供されている土地には特例がないため、家屋を取り壊しても土地の税額は変わりません。

なお、年の途中で家屋を取り壊されても、1月1日(賦課期日)の時点で家屋を所有していれば当該年度は課税されます。

Q3

私は4年前に住宅を新築しましたが、今年度分から税額が急に高くなっていますがどうしてですか?

A3

新築の住宅に対しては、一定の要件にあたるときは、新たに固定資産税が課税されることとなった年度から3年度分に限り、床面積120平方メートル分の税額が2分の1に減額されます。

例えば平成25年中に新築した場合は、平成26・27・28年度分について税額が2分の1に減額されます。

また、3階建以上の中高層耐火住宅等については、一定の要件にあたるときは、新たに固定資産税が課税されることとなった年度から5年度分に限り、税額が2分の1に減額されます。

(平成21年6月4日から平成30年3月31日までに新築された長期優良住宅で、一定の手続きをした場合は、5年間または7年間)

したがって今回の場合は、減額適用期間が終了したことにより、今年度より本来の税額になったためです。

Q4

昭和50年に建築された家屋がありますが、家屋が年々老朽化していくのに評価額が下がらないのはどうしてですか?

A4

家屋の評価額は、評価の対象となった家屋と同一のものを評価替えの時点においてその場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費に、家屋の建築後の年数の経過によって生ずる損耗の状況による減価等をあらわした経年減点補正率を乗じて求められます。

ただし、その価額が前年度の価額を超える場合は、通常前年度の価額に据え置かれます。

家屋の建築費は、平成5年頃からそれまで続いていた上昇傾向が沈静化し、以後は建築資材等が下落傾向を示しています。

このようなことから、比較的建築年次の新しい家屋については、評価替えごとにその価額が下落しています。

一方、建築年次の古い家屋については、過去に建築費の上昇が続く中、評価額が据え置かれていたこともあって、近年の建築資材価格等の下落を加味した評価額であっても、以前から据え置かれている価格を下回るまでにはいたらず、評価額が下がらないといったことがあります。

Q5

私(A)は、平成26年10月に土地を買主(Bさん)と売買契約を締結し、平成27年2月に所有権移転登記を済ませました。

平成27年度の当該土地の固定資産税は誰に課税されますか?

A5

平成27年度の固定資産税はAさんに課税されます。

地方税法の規定により、土地については賦課期日(毎年1月1日)現在の登記簿に所有者として登記されている人に対し当該年度分の固定資産税を課税することになっています。

なお、土地や家屋を売買した場合その年度の固定資産税を誰が支払うかは私法上の問題であり、誰がどのような割合で負担するかということなどは契約の際に売買当事者間で決められるのが一般的です。

Q6

農地転用許可を受けた土地(畑)の税金が上がりました。また、今でも作物を栽培しているのですが、現況課税ではないのですか?

A6

農地転用許可がなされた土地については、宅地等としての潜在的価値を有しており、売買価額も宅地等に準じた水準にあると考えられますので、売買等において制限があるその他の一般の農地との均衡上、農地としてではなく、宅地として課税する必要があります。

しかし、農地を一般の宅地にするには、さらに造成をして土地を整地し直す必要があります。そこで、宅地としての評価額から造成費相当額を控除して評価します。このような土地を宅地等介在農地と呼びます。

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総務税務課 税務係

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